6月27日，北京再次掛出5宗限價住宅用地，其中一宗位於東城區南二環外的地塊，以歷史最高的93521元/平方米最高銷售單價，為熱鬧的北京土地市場2017年“上半場”畫上句號。
時隔五年再次推出東城區地塊，北京在土地市場的動作惹人註目。分析人士指出，為瞭維持房地產市場的供給平衡和價格平穩，在調控政策抑制需求的同時，北京2017年以來顯著加快土地供給節奏，調整土地供給結構，在調控導致的樓市趨冷背景下，或將對北京樓市帶來更加深遠的影響。
供地節奏加快和室電動床
據瞭解，此次掛出的5宗地塊，均屬於限價自持地塊。
所謂自持限價，就是指“土地限價＋商品房入市限價”的雙重限制。在規定瞭地塊商品房銷售價格上限的同時，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為現場競報企業自持商品住房面積比例程序，比例高者為競得人。
需要指出的是，企業按此比例持有的商品房，隻能用於對外租賃，企業持有年限與土地出讓年限一致。
剩餘的商品房則可以按照規定的銷售限價進行銷售。
在規定瞭地塊商品房銷售價格上限的同時，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為現場競報企業自持商品住房面積比例程序，由比例最高的房企獲得土地。
其中，北京市東城區永外大街0503-602北、606東、606西地塊R2二類居住用電動床地、B4綜合性商業金融服務業用地格外引人註目。
這是2012年東城區香河園3號居住及商業金融用地項目後，時隔5年，北京再次掛出位於東城區的居住用地。該地塊的掛牌出讓起始價為人民幣382000萬元，其四至范圍為：東至永定門外大街，南至革新中街，西至規劃松林東路，北至鐵路線。
21世紀經濟報道記者註意到，這一位置緊鄰永定門外地鐵站，地理位置優越。
這也使得這宗地塊的價值空前。北京規土委掛出的文件顯示，這宗地塊的商品住房銷售均價不超過89068元/平方米，且最高銷售單價不得超過93521元/平方米。
實際上，地域的破冰僅僅隻是北京供地節奏明顯加快的一方面。
克而瑞研究中心稱，今年上半年一線城市經營性土地成交面積達到1214萬平方米，較去年下半年下降約30%，降幅有所收窄。造成這一現象的主要原因，是北京增加的多宗自住型商品房用地供給。
中原地產研究中心數據顯示，到目前為止，北京年內成交建設用地約335萬平方米，合計土地成交金額達到瞭1006.22億。而去年全年，北京土地市場僅成交約468萬電動調整床平方米。
在偉業我愛我傢(博客,微博)集團副總裁胡景暉看來，出於平抑房價，從源頭上增加供給的目的，北京土地供給，仍將按計劃地持續維持高位。
他所指的計劃，是今年4月印發的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》。該計劃提出，今後五年，北京將供應住宅用地6000公頃，其中國有建設用地5000公頃，集體建設用地1000公頃。
但胡景暉同時表示，北京中心城區的建設用地存量不多，未來更多的土地將供應在五環、六環以外的區域。
結構調整：自住房供應加快
在供地節奏加快的同時，北京2017年上半年的土地市場，也出現瞭明顯的供地結構調整。
根據中原地產研究中心的統計數據，截至目前，2017年北京市共成交住宅用電動床墊推薦地24宗，這些地塊的規劃建築面積合計約為296.2萬平方米，其中自住型商品房的規劃建築面積約為90.57萬平方米，占比達到30.5%，為2015年來的新高。
這被認為與北京調整住房市場供給策略有關。2017年初，北京市住建委發文，明確規定2017年北京將增加1.5萬套以上的自住房用地項目。而在隨後發佈的上述《供應計劃》中，則提出今後五年建設150萬套住房，包括產權類住房100萬套，租賃住房50萬套。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，限價與自住房是2017年北京土地市場的最主要特征。自住房在內的住宅用地供應增加，對未來中小戶型市場將有明顯的平穩作用。尤其是二手房，在入市限價+土地限價的趨勢下，價格很可能繼續下行拉平與新建住宅的價格差。
不僅是住宅市場，在調控嚴厲、整體市場出現下行跡象的背景下，通過入市限價、土地限價和競自持比例等手段，北京土地市場有所降溫。
21世紀經濟報道記者發現，盡管近期於6月22日成交的順義與房山的兩宗地塊，均達到瞭溢價率上限，最終通過競報自持比例決定土地歸屬，但其自持比例分別僅為36%和12%。
張大偉表示，從近期的成交情況看，房企已經告別瞭3月調控前，不算賬就搶地的瘋狂狀態，整體自持比例有所降低，土地市場逐漸在回歸理性。
對於自持房，中國人民大學公共管理學院教授葉劍平進一步指出，自持房的嘗試實際上是為瞭建立穩定長期的租賃市場，減輕居民住房負擔，未來包括土地供給、市場監管在內的北京樓市政策，還將進一步向租賃市場傾斜。
(出處：21世紀經濟 2017年06月28日)
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